อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มยังเติบโตได้ดีท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้หลายประเทศเริ่มหันมากระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการใช้การท่องเที่ยวเป็นหัวหอกหลักในการดึงกำลังซื้อเข้าประเทศมากขึ้น โดยอาศัยจุดขายที่แตกต่างกัน อาทิ สถานที่ท่องเที่ยว การจัดแพ็คเกจทัวร์ หรือแม้แต่การใช้อุตสาหกรรมบันเทิงเข้ามาช่วยโปรโมตเพื่อเรียกแขก หวังดึงเงินไหลเข้ามากระตุ้นการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจภายในประเทศให้คล่องตัวขึ้นจากการจับจ่ายซื้อหาสินค้าผ่านอุตสาหกรรมท่องเที่ยวแบบครบวงจร

“กำลังซื้อจากนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาในประเทศ นอกจากจะหนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งหลายให้เติบโตได้อย่างต่อเนื่องแล้ว ยังส่งผลดีไปยังตลาดการค้า ที่ต่อเนื่องไปสู่การลงทุนโครงการห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และแหล่งการค้าอื่นๆ ที่ช่วยพัฒนาตลาดอสังหาฯพาณิชย์ได้ครบทุกเซ็กเม้นท์ ดังนั้นอุตสาหกรรมท่องเที่ยวจึงเป็นอีกหนึ่งภาคธุรกิจที่ช่วยกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี”

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอุตสาหกรรมท่องเที่ยวจะให้ผลดีทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง แต่การเห็นผลในระยะยาวและยั่งยืนยังอยู่ในระดับที่อ่อนไหว เนื่องจากอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวนี้แขวนอยู่บนเส้นด้ายของความมั่นใจที่มีต่อภาพลักษณ์ของประเทศและสภาพการณ์ทางสังคม

ซึ่งแม้ว่าหลายหน่วยงานได้พยายามผลักดันนโยบายการท่องเที่ยวในภูมิภาคให้สอดคล้องเชื่อมโยงกันมากขึ้น เพื่อกระตุ้นตลาดนักท่องเที่ยวใหม่ๆและรองรับการเปิด AEC ในปี 2558 แต่ความเสี่ยงจากปัจจัยภายในของแต่ละประเทศก็ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุตสาหกรรมท่องเที่ยวและการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

โดยเฉพาะปัจจัยเสี่ยงสำคัญเหล่านี้ที่ทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องระวังและไม่ควรมองข้ามก็คือ ความผันผวนที่เพิ่มขึ้นจากการคาดการณ์การบริโภค วิกฤตเศรษฐกิจโลกที่ยังซบเซา การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ลดลง รวมทั้งความเสี่ยงจากความวุ่นวายทางการเมือง ยังคงเป็นปัจจัยลบที่ผู้ประกอบการควรติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด

เพราะความเสี่ยงในประเด็นดังกล่าวอาจส่งผลต่อจำนวนนักท่องเที่ยวที่อาจจะไม่เป็นไปตามคาดการณ์ได้ทุกเวลา!

แม้สถานการณ์เศรษฐกิจไทยในเวลานี้จะอยู่ในสถานะ “ชะลอตัว” เพราะถูกพายุลูกใหญ่จากทั้งนอกประเทศและในประเทศถาโถมพัดใส่เข้ามาแบบไม่ยั้ง จนทำให้ “กำลังซื้อ” ในประเทศหดหายแบบเห็นได้ชัด แต่ในแง่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แล้วกลับมองว่า คนไทยอีกจำนวนมากยังต้องการที่พักอาศัยเป็นของตัวเองโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโซนที่สามารถเดินทางได้สะดวกใกล้ที่ทำงาน

ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหญ่ รายกลาง ออกมาโหมทำโฆษณาประชาสัมพันธ์ พร้อมจัดแคมเปญกระตุ้นยอดขายแบบจัดหนัก แม้บางรายที่ไม่ค่อยเปิดตัวยังหลีกเลี่ยงไม่ได้ต้องออกมาขยับตัวส่งเสียงกันทั่วหน้าเช่นกัน!! โดยเฉพาะช่วงโค้งสุดท้ายของปี ที่ต่างเร่งผลักดันยอดขายให้เข้าเป้าหมาย แม้ว่าต้นทุนจะเพิ่มสูงขึ้นทุกด้าน จนทำให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมึนงง สงสัย กับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นเหมือนกำลังขับรถมาตามทางเรียบ ๆ แต่อยู่ ๆ กลับสะดุดตกหลุมตกบ่อ กว่าจะหายตกใจก็ล่วงเข้าไตรมาสสุดท้ายของปีไปแล้ว ดังนั้นจึงต้องรีบบึ่งเพื่อให้ยอดขายเข้าเป้าให้จงได้

ทั้งนี้ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยตกอยู่ในอาการ “ร้อนแรง” มาโดยตลอด ทั้งในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล และต่างจังหวัด ซึ่งไม่เพียงแต่จังหวัดที่เป็นหัวเมืองเศรษฐกิจเช่น พัทยา หัวหิน เชียงใหม่ ภูเก็ต และสงขลา แต่ยังร้อนแรงไปถึงจังหวัดหัว เมืองรอง รวมถึงเมืองท่องเที่ยว ที่ผู้ประกอบการเห็นขุมทรัพย์บ่อ ใหญ่จนต้องรุกไปขยายฐานตลาดคอนโดมิเนียมกันอย่างเข้มข้น เห็นได้จากจำนวนโครงการที่ผู้ประกอบการขยายฐานเข้าไปลงทุนมีไม่น้อยกว่า 20 โครงการ ที่สำคัญ… ในปีนี้ยังได้เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในจังหวัดที่เป็นจังหวัดยุทธศาสตร์ตามแผนการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ วงเงิน 2 ล้านล้านบาท ไม่ว่าจะเป็น ขอนแก่น, ระยอง, พิษณุโลก หรือแม้แต่จังหวัดยุทธศาสตร์ของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) เช่น อุดรธานี, เชียงราย เป็นต้น แน่นอนว่า เมื่อภาครัฐกำหนดยุทธศาสตร์ชัดเจน ก็ทำให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นต่างตื่นตัว เร่งเข้ามาลงทุนเพื่อรักษาฐานตัวเองไว้ด้วยเช่นกัน จนทำให้หลายฝ่ายเกิดความกังวลว่าจะเข้าสู่ยุคภาวะฟองสบู่อีกครั้งหรือไม่…

แต่เมื่อเข้าสู่ปลายไตรมาส 2 ภาพความคึกคักเหล่านั้นกลับชะลอลง พอมาถึงไตรมาส 3 กลับเกิดภาวะชะงักงัน จากปัจจัยลบ ทั้งเศรษฐกิจที่เริ่มชะลอตัวลง ปัญหาราคาสินค้าแพงขึ้น หรือแม้แต่หนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น จนกระทบต่อกำลังซื้อ และความสามารถในการผ่อนชำระ ส่งผลให้สถาบันการเงินต้องเข้มงวดการปล่อยกู้ เป็นเหตุให้คนที่ต้องการซื้อบ้านพบกับปัญหาการกู้ยากขึ้น จนถึงขอกู้ไม่ผ่าน ที่โดยภาพรวมแล้ว สถาบันการเงินมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้น 15-35% จากปกติที่มีเพียงกว่า 10% เท่านั้น

ด้านผู้ประกอบการเอง…ต้องเผชิญกับการแข่งขันทางธุรกิจที่รุนแรง นอกจากปัญหาเดียวกันกับผู้ซื้อคือ สถาบันการเงินระมัดระวังการให้สินเชื่อแล้ว ยังมีเรื่องของภาระต้นทุนสูงขึ้น จากราคาที่ดิน ค่าจ้างแรงงาน และวัสดุก่อสร้าง ที่ทำให้ต้องปรับราคาขึ้นตามโดยเฉลี่ย 7.5% ที่สำคัญ ยังประสบปัญหาการขาดแคลนแรงงานคุณภาพ ส่งผลกระทบต่อความล่าช้า ในการก่อสร้าง รวมถึงคุณภาพของโครงการด้วย แม้ว่าหลายโครงการได้หันไปพึ่งระบบการก่อสร้างแบบสำเร็จรูป หรือพรีแฟบ แต่เป็นเพียงการประคองธุรกิจเท่านั้น เพราะพรีแฟบแม้จะทำให้การก่อสร้างเป็นไปด้วยความรวดเร็ว แต่ยังมีต้นทุนที่สูงอยู่เช่นเดิม

ในภาวะที่เศรษฐกิจเปลี่ยนแปลงด้วยมาตรการทั้งทางด้านการเงินและมาตรการด้านการคลังหลายประการ ซึ่งได้ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่องฟื้นตัวในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ดีภาครัฐยังให้ความสำคัญต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบให้มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะธุรกิจตลาดบ้านมือสอง ทั้งนี้เพื่อลดความสูญเสียของทรัพยากรที่ไม่มีการใช้งานให้กลับมาเป็นประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจต่อไป เนื่องจากธุรกิจบ้านมือสองยังไม่มีโครงร่างในการประกอบธุรกิจรวมทั้งข้อมูลที่เกี่ยวข้องประกอบกับยังมิได้มีข้อกฎหมายรองรับ และการควบคุมดูแลจากภาครัฐอย่างจริงจัง การกำหนดมาตรการภาษีเพื่อช่วยเหลือ จึงอาจเป็นช่องทางให้ธุรกิจอื่นได้รับผลประโยชน์ และมีการหลีกเลี่ยงภาษีเพิ่มขึ้น

ตลาดบ้านมือสองในทำเลที่กำลังได้รับความสนใจจากตลาด

ยังคงเป็นย่านที่มีการก่อสร้างระบบสาธาร-ณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัยที่มีความชัดเจนในเรื่องการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า ทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ปรับราคาขาย และส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์มือสองที่หาซื้อยากขึ้น เนื่องจากเจ้าของทรัพย์ชะลอการขายเพื่อรอราคาขยับขึ้นหลังจากที่รถไฟฟ้าเปิดให้บริการ จึงน่าจะเป็นโอกาสของผู้ที่ยังไม่เร่งขายในช่วงนี้ที่จะสามารถขายทรัพย์ในราคาอนาคตที่คาดว่าน่าจะพุ่งขึ้นอีกประมาณ 20-30% ทั้งนี้ การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มือสองที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสามารถขายได้ง่ายขึ้นและมีมูลค่าสูงกว่าช่วงที่ผ่านมาอย่างเห็นได้ชัดเจน

นอกจากบริการด้านซื้อขายและให้เช่าให้อสังหาริมทรัพย์มือสองแล้ว อีกธุรกิจหนึ่งที่คาดว่าจะได้รับความสนใจค่อนข้างสูงคือบริการที่ปรึกษาด้านการพัฒนาและลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรองรับความต้องการของผู้ประกอบการรายย่อยที่มีที่ดินเปล่า หรืออสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วแต่ยังไม่รู้ว่าจะพัฒนาอย่างไรให้คุ้มค่ากับการลงทุน จึงต้องการที่ปรึกษาเพื่อทำหน้าที่ในการวิเคราะห์ตลาดว่าควรจะพัฒนาในรูปแบบไหนถึงจะสอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า และการแข่งขันของตลาดที่อยู่ในทำเลเดียวกัน

ประเภทของบ้านมือสอง

1.1 บ้านเก่ามือสอง คือ บ้านเก่าที่มีการอยู่อาศัยมาก่อน ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของ ญาติหรือผู้อื่น และเจ้าของต้องการขายต่อ
1.2 บ้านใหม่มือสอง คือ บ้านที่เจ้าของซื้อเป็นของตนเอง สร้างเสร็จและรับโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของโครงการแล้ว แต่ไม่อยู่อาศัยเอง
1.3 บ้านที่เจ้าของประสบปัญหาด้านการเงิน ไม่สามารถชำระหนี้ได้ต้องโอนให้กับธนาคาร
1.4 ซื้อขายผ่านตัวแทนนายหน้า สมาชิกกลุ่มสมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
1.5 ซื้อขายผ่านนายหน้าทั่วไป
1.6 ซื้อขายจากกระบวนการบังคับคดีและสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน

ถ้าคุณเป็นชาวต่างชาติและประสงค์ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย คุณจำเป็นต้องหาแนวทางที่ถูกต้องในการเข้าใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายไทย คุณสามารถหาข้อมูลต่างๆได้บนอินเตอร์เน็ตซึ่งมีอยู่หลายเวปไซต์ที่ลงรายละเอียดเกี่ยวกับข้อกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย คุณควรจะระวังด้วยว่าข้อมูลบางอย่างอาจไม่ถูกต้องทั้งหมด ข้อกฎหมายบางตัวสำหรับชาวต่างชาติเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่นการซื้อบ้านในประเทศไทย

มันเป็นไปได้หรือไม่ที่ชาวต่างชาติจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน คำตอบคือไม่ กฎหมายไทยไม่อนุญาตกรรมสิทธิ์ของที่ดินหรือทรัพย์สินตรงไปยังชาวต่างชาติ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหารมทรัพย์มีหลายวิธีแต่ก็มิได้ทำให้เกิดกรรมสิทธิ์แก่ชาวต่างชาติ สิทธิที่ใช้กันโดยทั่วไปในการใช้ทรัพย์สินหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคือการลงทุน การเช่าที่ดิน คู่สมรสเป็นคนไทย สิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดิน การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ถ้าคุณต้องการใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยเท่านั้น คุณสามารถตัดสินใจในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ คุณสามารถซื้อที่ดินและใช้ประโยชน์ได้เป็นเวลาห้าปีโดยการลงทุนสี่สิบล้านบาท การเช่าที่ดิน-มีข้อกำหนดสำหรับชาวต่างชาติที่จะถือครอง 100 เปอร์เซนต์ของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามคุณสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ในระยะเวลาที่กำหนด สูงสุดไม่เกินสามสิบปีและหลังจากนั้นคุณสามารถต่อไปได้อีกสามสิบปีถ้าคู่สัญญาระหว่างเจ้าของและผู้เช่ายินยอม

การแต่งงานกับคนไทย ถ้าคุณไม่ใช่คนไทยคุณยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยการแต่งงานกับบุคคลสัญชาติไทย คู่สมรสมีสิทธิในการซื้อบ้านหรือทรัพย์สินแต่ทรัพย์สินนั้นๆจะเป็นของคู่สมรสคนไทยเพียงฝ่ายเดียว คุณและคู่สมรสต้องทำหนังสือรับรองที่สำนักงานที่ดินว่ากรรมสิทธิในทรัพย์สินเป็นของคู่สมรสคนไทยเท่านั้น ถ้าคุณต้องการได้รับอสังหาริมทรัพย์โดยการสมรสกับคนไทยและทำสัญญาก่อนสมรสตามกฎหมายไทยซึ่งจะช่วยปกป้องส่วนได้เสียของคุณในกรณีที่เกิดการหย่าร้าง เสียชีวิตหรือสภาวการณ์ใดๆ สิทธิเก็บกิน  เป็นสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ชาวต่างชาติสามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นๆ ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ได้รับประโยชน์จากการใช้ที่ดินนั้นๆตามกฎหมายๆไทย ถ้าคุณสนใจที่จะซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพื่อการลงทุน  เพื่อใช้อยู่อาศัยหรือธุรกิจ คุณจำเป็นต้องติดต่อบริษัทกฎหมายเพราะทางเรามีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรพัย์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องพร้อมทนายความที่มีประสบการณ์ที่สามารถช่วยคุณได้

อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องสำคัญของชีวิต ไม่ใช่เรื่องไกลตัว ไม่ใช่เรื่องของเศรษฐี เราทุกคนควรรู้เพราะเราต้องเช่าหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือใช้สอยเป็นสำนักงาน เราจึงต้องมีความรอบรู้ อย่ามองแปลกแยกไป เราจำเป็นต้องรู้มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ถ้าเรารู้มูลค่าที่แท้จริง ว่าสูงหรือต่ำเพียงใด เราก็จะจัดการกับทรัพย์สินนั้นอย่างสมควร เป็นธรรม ในการดำเนินการ เช่น การเวนคืน การซื้อขาย ฯลฯ มูลค่าทรัพย์สินขึ้นอยู่กับอะไร? อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามคือผันแปรตามปัจจัยแวดล้อมอื่น ดังนั้นหากปัจจัยแวดล้อมเปลี่ยน มูลค่าของทรัพย์สินนั้นก็เปลี่ยนตาม ความรู้-ความรอบรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ว่าจะเป็นที่ดินและทำเล ความรู้ต่างเหล่านี้มันพลวัตรหรือเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลาตามกาละเทศะ การยืดมั่นถือมั่นคือความประมาทที่ยังความเสียหายได้ เราต้องทันสมัยกับความเปลี่ยนแปลงและไม่ตกกระแสเสมอ

การประเมินค่าของทรัพย์สินใช่เรื่องยากเย็นอะไร ทุกคนสามารถทำได้ อยู่ที่ว่าเราทราบวิธีการที่ถูกต้องและมีข้อมูลที่ดีเพียงพอหรือไม่ ที่สำคัญยังอยู่ที่วิจารณญาณในการวินิจฉัย ไตร่ตรองที่สอดคล้องกับความเป็นจริง เราจะลงทุนในทรัพย์สินใด เราก็ควรจะทราบถึงสถานการณ์ที่แท้จริงของทรัพย์สินนั้น เพื่อว่าเราจะไม่เกิดความไขว้เขว สับสนหรือถูกหลอก ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ รีสอร์ท สนามกอล์ฟ และนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น ถ้าเราประเมินสถานะการพัฒนาที่อยู่อาศัย 50 ปีประเทศไทยจะพบว่าที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเป็นอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 90% ของทั้งตลาด ในกรณีประเทศไทยที่อยู่อาศัยจึงเป็นดัชนีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจนที่สุด ในการลงทุนต้องระวังกับดัก จงซื้ออสังหาริมทรัพย์ “อย่างรอบรู้” รอบรู้ ไม่ใช่รู้แต่เชิงทฤษฎีแต่ต้องใช้วิจารณญาณด้วย การเล็งผลเลิศจนเกินไปเพราะเก็งกำไร ถ้าเราคิดแล้วคิดอีกยังคิดไม่ตกว่าจะลงทุนดีไหมก็อย่าซื้อเลย เพราะไม่ได้ซื้อบนพื้นฐานที่รอบรู้ ซื้ออสังหาริมทรัพย์: ต้องไม่ฟุ้งเฟ้อจึงจะอยู่รอด ในปัจจุบันเราส่งเสริมให้เกิดการฟุ้งเฟ้อ-นิยมวัตถุ การส่งเสริมให้นำเงินอนาคตมาใช้ ถ้าคนเรามุ่ง “เสพสุข” เกินไป วันหน้าอาจมีหนี้สินล้นพ้นตัวก็ได้ ผังเมืองกรุงเทพมหานคร: ควรคิดในแนวใหม่ ผังเมืองเป็นกติกาการใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย แต่ว่าแต่ละฝ่ายอาจไม่เข้าใจในประโยชน์ของกันและกัน ฝ่ายราชการก็อยากให้บ้านเมืองสวยงาม ฝ่ายนักพัฒนาที่ดินก็ไม่ต้องการให้เกิดผลกระทบทางลบต่อคน

การที่มีต่างชาติมาลงทุนซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นในบ้านเรา ถึงแม้จะเป็นการเก็งกำไร แต่ก็แสดงให้เห็นว่า ประเทศเรามีอนาคต มีสิ่งดีที่พวกเขาสนใจมาลงทุน ไม่เช่นนั้นคงไม่มา แต่เราควรให้ต่างชาติมาลงทุนในกรณีนี้หรือไม่ นี่เป็นประเด็นที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง และมีแต่การรู้ให้จริงเท่านั้น จึงจะสรรค์สร้างแนวทางที่ดีในการดำเนินการที่เหมาะสมจริงเพื่อวงการธุรกิจ สังคมและประเทศชาติโดยรวม

ตามกฎหมายห้ามมิให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านหรือที่ดินได้ เว้นเสียแต่ลงทุนในไทยไม่ต่ำกว่า 40ล้าน ลงทุนไม่น้อยกว่า5ปี ได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีกระทรวงมหาดไทย การซื้อที่ดินของคนต่างชาติต้องซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ซื้อได้ไม่เกิน 1 ไร่ และต้องเป็นที่ที่อยู่ในเขตกรุงเทพ พัทยา หรือเขตเทศบาลหรือเขตที่อยู่อาศัยตามผังเมืองเท่านั้น โดยการนำเงินมาลงทุนนั้นต้องลงทุนในธุรกิจ ดังต่อไปนี้ ซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย ลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงทุนในเรือนหุ้นของนิติบุคคล ลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศ

ถ้าชาวต่างชาติต้องการซื้อบ้านพร้อมที่ดินควรทำอย่างไรบ้าง
1. ซื้อในชื่อภรรยาคนไทย หรือคนอื่น แล้วสามีชาวต่างชาติก็สามารถจดสิทธิอาศัยได้ โดยที่เจ้าของบ้านภรรยาคนไทยจะขาย สามีชาวต่างชาติต้องต้องเซ็นยินยอมก่อน ส่วนที่ดินก็จดสิทธิเก็บกิน ไม่ว่าที่ดินจะให้เช่าหรือขายก็ต้องได้รับความยินยอมสามีชาวต่างชาติด้วย ชาวต่างชาติบางคนซื้อที่ดินเป็นชื่อภรรยาไทย แล้วเก็บโฉนดไว้เอง แต่ภรรยาไทยบางรายก็สามารถขายได้ โดยนำสำเนาโฉนดไปแจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจว่าต้นฉบับโฉนดสูญหาย และนำหลักฐานการแจ้งความไปที่สำนักงานที่ดิน เพื่อขอออกต้นฉบับโฉนดที่ดินใหม่ พอได้โฉนดใหม่ก็สามารถขายได้ โดยที่สามีชาวต่างชาติไม่รู้โดนฟ้องขับไล่เกิดกรณีอย่างนี้ขึ้นหลายรายแต่ชาวต่างชาติสามารถฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนการซื้อขายบ้านและที่ดินนั้นว่าเป็นโมฆะ แล้วให้ทำการขายทอดตลาดที่ดินและบ้าน เพื่อนำเงินที่ได้คืนมาให้สามีชาวต่างชาติโดยแสดงหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศให้ศาลเห็น ว่าสามีชาวต่างชาติเป็นผู้จ่ายเงินซื้อจริง และพยานบุคคล แล้วทำลายความเชื่อถือทางด้านการเงินของฝ่ายหญิงหญิง

2. แต่ถ้าซื้อบ้านพร้อมที่ดินในนามภรรยาคนไทย แล้วทำสัญญาเช่า 30ปี ได้จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินระบุว่าได้จ่ายเงินค่าเช่าทั้งหมดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว และรวมระยะเวลาต่อสัญญาใหม่ แต่การต่อทุก 30ปีต้องได้รับความยินยอมจากภรรยาคนไทยหรือผู้ให้เช่า และรวมระยะเวลาต่อสัญญาใหม่อีก  สัญญาจะต้องระบุว่าได้จ่ายเงินค่าเช่าทั้งหมดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ต้องแน่ใจว่า

3. บางรายใช้ช่องว่างทางกฎหมาย ก็คือจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทคนไทย โดยให้คนไทยถือหุ้น 51% ขึ้นไป ชาวต่างชาติถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% แต่ต้องนำหลักฐานทางการเงินของผู้ถือหุ้นคนไทยทุกคนมาแสดงว่าไม่ใช่เป็นเงินมาจากชาวต่างชาติหรือเป็นนอมินี

4. ตั้งบริษัทของคนไทยทั้งหมด และทำการซื้อบ้านและที่ดินในนามบริษัท หลังจากนั้นเปลี่ยนผู้ถือหุ้นให้ต่างชาติเข้ามาเป็นผู้ถือหุ้น 49% ซึ่งก็จะไม่ต้องถูกตรวจสอบถึงแหล่งที่มาของเงินของผู้ถือหุ้น โดยให้คนไทยถือหุ้นแทนแต่ไม่มีอำนาจในนามบริษัทได้และให้ลงชื่อในใบโอนหุ้นมอบไว้ให้กับคนต่างชาติเพื่อสามารถเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นรายใหม่ใหม่ได้ และยังสามารถขายให้ชาวต่างชาติรายอื่นโดนโอนหุ้นในบริษัทให้ ชาวต่างชาติรายใหม่โดยไม่ต้องเสียภาษีซื้อขายอีกต่างหาก

ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดได้หรือไม่
สามารถซื้อได้ โดยสามารถซ้อเป็นชื่อตัวเองได้เลย แต่โครงการคอนโดนั้นจะต้องมีคนไทยเป็นเจ้าของอยู่  51  เปอร์เซ็นต์ นอกนั้น 49 เปอร์เซ็นต์ซึ่งชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ และเงินที่นำมาซื้อคอนโดจะต้องเป็นเงินที่โอนมาจากธนาคารต่างประเทศมายังธนาคารเมืองไทยซึ่งจะต้องมีใบเสร็จรับเงินและหรือใบรับรองจากธนาคาร

การซื้อบ้านหรือสร้างบ้านสักหลังนั้นไม่ใช่จะจบลงตรงที่ราคาของบ้านตอนที่ซื้อเท่านั้น บ้านจึงเป็นภาระผูกพันระยะยาว แต่ยังต้องคำนึงถึงมีค่าใช้จ่ายที่จะตามมาในภายหลังไม่ว่าจะเป็นการตกแต่งทั้งภายในและภายนอก เฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ การต่อเติมซ่อมแซม ตลอดจนค่าใช้จ่ายรายเดือนที่จะตามมา ค้าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลางของโครงการ รวมถึงการผ่อนบ้านรายเดือนเป็นระยะเวลาหลายสิบปี ดังนั้นการพิจารณาซื้อบ้านนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญมาก และต้องการวางแผนการเงินที่ดีเพื่อไม่เกิดปัญหาในภายหลัง

เงินกู้ระยะยาวที่กู้ยืมจากสถาบันการเงินหรือธนาคาร

เพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวเฮาส์ ทาวโฮม คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ โดยใช้ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันในการจำนองให้แก่ธนาคารผู้ให้สินเชื่อ สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นจะให้ระยะเวลาการผ่อนชำระที่นานกว่าสินเชื่ออื่นๆ แต่จะมีระยะไม่เกิน 30 ปี ซึ่งระยะเวลาการผ่อนชำระขึ้นก็จะถูกพิจารณาตามอายุของผู้ขอกู้ในขณะนั้นด้วย หากผู้ขอกู้มีอายุมากก็จะได้ระยะเวลาการผ่อนชำระที่สั้น อีกนัยหนึ่งก็คื่อจำนวนเงินที่ผ่อนจ่ายต่อเดือนหรือต่องวดจะสูง เพื่อที่จะชำระหนึ้ได้ครบตามจำนวนในระยะการผ่อนที่สั้น

บริการสินเชื่อบ้านที่ให้คุณได้เป็นเจ้าของบ้านคุณภาพ

ในโครงการต่างๆกับสิทธิพิเศษ อัตราดอกเบี้ยต่ำ วงเงินสูง ให้คุณผ่อนสบายๆกับระยะเวลาผ่อนชำระนาน พร้อมบริการประกันชีวิตคุ้มครองภาระเงินกู้ เพื่อเป็นหลักประกันในกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินให้กับคุณและครอบครัวได้อุ่นใจ เนื่องจากคนทำงานในวัยหนุ่มสาวเมื่อเริ่มเก็บเงินได้พอประมาณก็อยากจะซื้อบ้านเป็นของตัวเอง แต่หากเปรียบเทียบเงินเดือนคนทำงานอย่างเราๆกับราคาบ้านที่สูงลิบลิ่วแล้วล่ะก็คงยากที่จะได้มาซึ่งบ้านในฝัน แต่ปัจจุบันนี้ธนาคารต่างๆมีบริการสินเชื่อบ้านที่แต่ละธนาคารก็ต่างแข่งขันกันโดยงัดเอาเงื่อนไขบริการต่างๆมาเอาใจลูกค้าที่อยากซื้อบ้าน จึงทำให้ทุกวันนี้การซื้อบ้านไม่ยากอย่างที่คิด แต่ก็ต้องเลือกรูปแบบสินเชื่อบ้านที่เหมาะสม

เพราะการเลือกสินเชื่อบ้านไม่ใช่แค่เลือกอัตราดอกเบี้ยเท่านั้น

แต่ต้องดูรายละเอียดอื่นๆประกอบ การคิดพิจารณาเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียของแต่ละธนาคาร รวมถึงหาข้อมูลล่วงหน้า การเลือกใช้สินเชื่อนั้นหากเห็นแค่ดอกเบี้ยโปรโมชั่นก็อย่าเพิ่งดีใจว่าจะกู้ได้ถูก เพราะยังมีปัจจัยอื่นๆ อีกเช่น สภาพคล่องทางการเงินของผู้กู้ สภาพบ้านที่ซื้อ หรือข้อผูกพันอื่นๆระหว่างโครงการกับธนาคาร รวมถึงการได้วงเงินที่จะยื่นกู้ด้วย เพราะอัตราดอกเบี้ยที่ถูกจริงๆนั้นมักจะได้กับวงเงินที่ค่อนข้างสูงเพื่อเป็นแรงจูงใจในการเลือกสินเชื่อ หากวงเงินทั่วๆไปที่กู้ซื้อบ้านได้มักจะไม่เกิน 3 ล้าน อัตราดอกเบี้ยก็ถือว่าไม่ถูกเท่าไหร่หากคิดรวมถึงระยะเวลาจำนวนปีที่ต้องผ่อนส่ง แน่นอนว่าส่วนมากจะเกิน 10 ปีขึ้นไปทั้งนั้น

การทำธุรกิจกับชาวต่างชาติต้องอาศัยความรู้และความเข้าใจเพราะ คนไทย และชาวต่างชาติมีวัฒนธรรมที่แตกต่างกัน
การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับชาวต่างชาตินั้นจะพูดว่ามันง่ายหรือว่ายากมากซะทีเดียวมันก็ไม่ถูกนัก เพียงแค่คุณต้องใช้เวลาศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนทำธุรกิจ ซึ่งในการติดต่อเจรจาธุรกิจกับชาวต่างชาติส่วนใหญ่ก็จะมีรูปแบบการปฏิบัติที่คล้ายๆกันเป็นสากล  นั้นคือ

1.  การตรงต่อเวลา  จะเป็นสิ่งที่แสดงออกถึงความใส่ใจและสนใจในการทำธุรกิจของคุณและยังทำให้การเจรจาง่ายยิ่งขึ้น และหากมีการนัดหมายกับผู้ใดก็ควรที่จะเผื่อเวลาในการเดินทางเพื่อไปให้ถึงจุดหมายก่อนเวลาสักเล็กน้อย เพื่อจะได้ไม่ต้องเร่งรีบรวมถึงมีเวลาเตรียมความพร้อมให้กับตนเอง

2.  มีความซื่อสัตย์   เป็นหนทางที่จะนำเราไปสู่ความสำเร็จทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ความซื่อสัตย์นั้นจะก่อให้เกิดความไว้วางใจ สิ่งนี้ไม่อาจสามารถสร้างขึ้นได้เพียงวันเดียว  แต่สามารถถูกทำลายลงได้เพียง 1 นาที  เพราะฉะนั้นจงหลีกเลี่ยงวิธีการกลโกงต่างๆ  ซึ่งแน่นอนว่า ก่อนจะทำธุรกิจนั้น ความไว้วางใจต้องมาเป็นอันดับแรก  และหลังจากนั้นขั้นตอนเจรจาในรายละเอียดปลีกย่อยถึงจะตามมา และคำถามที่ตามคือ เราจะทำให้ชาวต่างชาติเชื่อใจเราได้อย่างไร  สิ่งสำคัญที่ควรเตรียมให้พร้อมทุกครั้งคือ เอกสารสำคัญและสัญญาต่างๆทั้งในส่วนของเราเองและในส่วนของชาวต่างชาติ ในส่วนเอกสารสำคัญของเรานั้นก็เพื่อแสดงให้เห็นถึงความโปร่งใสที่สามารถตรวจสอบได้เสมอ เช่น หากเป็นการซื้อขายที่ดินก็ควรจะมีโฉนดที่ดินยืนยัน เป็นต้น

3.  มีความน่าเชื่อถือ  เพื่อเป็นการสร้างความเชื่อมั่นในการทำธุรกิจ วิธีที่ควรทำก็คือ เราควรมีที่ปรึกษาทางด้านกฎหมายหรือทนายความไว้คอยให้คำแนะนำทั้งสองฝ่าย  ในบางกรณีชาวต่างชาติอาจนำทนายหรือที่ปรึกษาส่วนตัวไปด้วยในการตกลงหรือเจรจา  ซึ่งบางทีอาจทำให้เรารู้สึกถึงความอึดอัดใจ  รู้สึกว่าเขาอาจไม่เชื่อมั่นเรา หรือกลัวเราจะหลอกหลวงนั้น  ตามความเป็นจริงแล้วนี้ก็อาจมีส่วนถูกอยู่บ้าง แต่ว่าถ้ามองอีกมุมหนึ่งนั้นคือเขาต้องการทำธุรกิจกับเราอย่างถูกตามหลักกฏหมายและไม่ต้องการให้มีปัญหาและข้อผิดพลาดใดๆตามมาในภายหลังเท่านั้นเอง การสร้างความเชื่อมั่นยังรวมไปถึงเวลาการทำข้อตกลงต่างๆ ทั้งการเช่า ซื้อ หรือขาย อสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ควรมีการเปลี่ยนแปลงข้อตกลงใดๆ ในภายหลัง ไม่ว่าจะมีความสนิทชิดเชื้อกันแค่ไหน เพราะข้อตกลงก็คือสัญญา ไม่เกี่ยวข้องกับความสัมพันธ์ส่วนตัว อย่างเช่น ข้อตกลงในการจ่ายเงิน กำหนดจ่ายภายในระยะเวลา 1 เดือน ก็ให้ชำระภายในระยะเวลาดังกล่าว การไม่ทำตามสัญญาก็คือการทำผิดกฏหมายนั้นเอง และอาจก่อให้เกิดความไม่เชื่อใจและเกิดปัญหาตามมาอีกมากมาย

4.  สะดวก รวดเร็ว  ชาวต่างชาติจะให้ความสำคัญในเรื่องของเวลาเป็นอย่างมาก การทำข้อตกลงต่างๆไม่ควรทำให้มีความซับซ้อนยุ่งยาก ควรมีความตรงไปตรงมา ง่ายๆหากต้องการอะไรเป็นพิเศษควรแจ้งให้ชาวต่างชาติรับรู้ตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อที่จะได้มีเวลาเตรียมตัว แต่ในขณะเดียวกันในความสะดวกและรวดเร็วก็ต้องคงความถูกต้องของทุกอย่างไว้

การติดต่อธุรกิจกับชาวต่างชาติเราต้องใจเย็น พยายามทำตัวเป็นมิตรกับเขาให้มากที่สุด เขาจะได้รู้สึกอบอุ่นใจ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอเมริกาเป็นธุรกิจหนึ่งที่มีการแข่งขันที่รุนแรงมาก การที่นักธุรกิจคนหนึ่งสามารถก้าวขึ้นมาอย่างโดดเด่นและทรงอิทธิพลในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ย่อมมองได้ว่านักธุรกิจคนนั้นย่อมไม่ธรรมดา อย่างเช่น นายโดนัล ทรัมพ์ เจ้าของทรัมพ์ ทาวเวอร์ในหลายเมือง ในสหรัฐอเมริกา รวมอยู่ด้วย

นายโดนัล ทรัมพ์ เป็นคนที่กล้าทำสิ่งที่แตกต่างกับคนอื่นและยังกล้าทำสิ่งที่ใหญ่ตลอดเวลา เขาก้าวเข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากพ่อของเขาทำธุรกิจอสังหริมทรัพย์อยู่แล้ว แม้ว่าจะมีแต้มต่อกว่าคนอื่น แต่พ่อของเขาก็พาออกมาดูการทำงานในธุรกิจอสังหาฯ มาตั้งแต่ยังเด็ก โดยโครงการแรกที่เขาเริ่มคือการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ในโอไฮโอที่ว่างมากกว่าครึ่งให้สามารถมีคนเข้ามาอยู่จนเต็มได้ภายในหนึ่งปี นั่นคือประสบการณ์แรกของคนวัย 25 ปีที่ต้องเริ่มมาบริหารธุรกิจอสังหาฯของครอบครัว และได้เปลี่ยนรูปแบบการทำธุรกิจอสังหาฯ ที่กลายมาเป็นต้นแบบความสำเร็จให้กับนักธุรกิจ และ SME หลายคน

1. ความต้องการของลูกค้าต้องมาก่อน

ทรัมพ์สำรวจความต้องการของลูกค้า ตลอดจนเอาใจใส่การผลิตสินค้าที่มีคุณภาพตลอดเวลา ดังเช่นการนิยามตัวเองว่าเป็น นักสร้างอาคารที่ดีที่สุด ดังกรณีการสร้างTrump International Hotel&Tower ที่ใส่ใจทุกรายละเอียดของการก่อสร้างและตกแต่ง และมุ่งเป้าหมายไปที่ลูกค้าตลาดบนที่มีกำลังซื้อสูงมากๆ

2. ใช้หลัก Economy of Space

ทรัมพ์จะยึดหลักใช้ทุกส่วนของอาคารสร้างรายได้อย่างคุ้มค่า Economy of Space โดยสำหรับด้านล่างจะทำให้เป็นร้านค้า และแหล่งช้อปปิ้ง ข้างบนเป็นสำนักงาน รวมทั้งการสร้างและปรับปรุงอาคารจะเน้นอาคาร HiRise คือสร้างขึ้นที่สูง เนื่องจากทำเลดีย่อมมีความต้องการสูง ขณะที่มูลค่าเพิ่มที่มาพร้อมระดับราคา และลูกค้าพรีเมี่ยมที่ต้องการชมวิวนิวยอร์กได้อย่างปลอดโปร่งโล่งตา

3. Value Added ให้กับสินค้า

ส่วนของพอร์ตอสังหาฯ ของทรัมพ์มาจากวิธีการหาซื้อในราคาไม่แพงมาพัฒนาต่อเพื่อให้โครงการของเขาขายได้ราคาแพง โดยมองว่าราคาที่เขาซื้อนั้นเป็นราคาที่ถูกกว่าราคาตลาด หรือราคานั้นถูกกว่าคุณค่าที่แท้จริงที่แฝงไว้อยู่ ทรัมพ์เป็นคนที่ลงรายละเอียดมา ดังนั้นทุกสัญญาในการซื้ออสังหาฯเขาจะต้องลงมาดูเองทั้งหมด และเป็นคนประเมินว่าได้ราคาที่เหมาะสม รวมทั้งได้ราคาที่ถูกหรือไม่ สะท้อนให้เห็นว่าทรัมพ์เป็นคนที่ทำงานหนัก และลงรายละเอียดเป็นอย่างมาก และด้วยความคิดที่ว่าการทำอะไรแล้วต้องยิ่งใหญ่ การตกแต่งภายในเป็นตัวที่เพิ่มราคาขายให้แก่โครงการเป็นอย่างมาก เขาจึงเน้นการออกแบบตกแต่งทั้งภายนอกและภายในให้สวยงามหมดจด ซึ่งจะช่วยให้โครงการมีราคาขึ้นมาทันที ขณะเดียวกันการบริหารจัดการโครงการอสังหาริมททรัพย์จะเน้นคุณภาพในระดับสูงตามความเหมาะสมของแต่ละโครงการ แต่เนื่องจากโครงการในเกาะแมนฮัตตันที่เป็นโครงการธงของอาณาจักรทรัมพ์ จะเน้นการให้บริการที่คับแก้ว คุณภาพสูงทำให้ผู้เช่า หรือซื้อโครงการได้รับความสะดวกสบายอย่างถึงที่สุด

4. ไม่ละเลยสร้างทำตัวเองให้เป็นแบรนด์

ทรัมพ์เป็นคนที่มีความเชื่อมั่นในตนเองสูงและพร้อมจะทำให้ชื่อของเขาไปอยู่ในทุกที่ จึงทำให้ทุกโครงการจึงมีการนำเอาชื่อเขามาเป็นชื่อโครงการ หรือตัวตนของเขาไปใส่ไว้ในตัวสินค้านั้นๆ ไม่ว่าจะเป็นคอนโด สำนักงานให้เช่า หรือแม้แต่เสื้อผ้า นาฬิกา ทำให้ชื่อเขาปรากฏในสื่อได้ตลอดเวลา การที่เขาผูกชื่อเข้ากับสินค้าทำให้เกิดภาพลักษณ์โครงการยึดโยงไปกับทรัมพ์ด้วย สะท้อนให้เห็นออกมาว่าโครงการฯที่มีทรัมพ์เป็นเจ้าของจะมีคุณภาพของโครงการรวมกับความหรูหรา คุณภาพของชิ้นงานที่สูงเข้าไปด้วย

ทั้งหมดนี้คือ 4 วิธีคิด และวิธีทำงานที่นำความสำเร็จมาให้ โดนัล ทรัมพ์ ที่ส่งผลให้เกิดการพลิกโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา จึงไม่ใช่เรื่องบังเอิญ เรื่องง่าย แต่มาจากการวางแผน การทุ่มเทใส่ใจในรายละเอียด ทำงานเป็นขั้นเป็นตอน และมั่นใจในศักยภาพของตนเองอย่างถึงที่สุด

ใครที่อยู่ในวงการนี้และต้องการให้ธุรกิจของตนเองก้าวหน้าเหมือนอย่างเค้าคนนี้ก็สามารถนำแนวคิดของเค้าไปปรับใช้กับธุรกิจของเราได้นะค่ะ ซึ่งถือว่าเป็นแนวคิดที่ไม่เลวเลยในการนำเราไปสู่ความสำเร็จในวงการอสังหาริมทรัพย์